今年下半年伊始,伴随房价持续高涨的势头,火热的楼市中也有几股寒流悄然袭来:一是高层对房地产的调调从“遏制房价过快上涨”转为“坚决遏制房价上涨”;同时,关于棚改货币化安置政策收紧的消息也逐渐坐实;紧接着,各大银行对房地产抵押贷款和按揭首付比例都作了不同程度的调整。转眼到9月,楼市上行的势头明显被摁住,市场交易量持续走低,房价整体回稳,个别房价上涨过快过高的地区甚至出现腰斩的传言。

  作为一个三四线城市,德阳楼市虽然也经历了一波明显的上涨,但相比一二线城市的疯涨还算比较理性的。但在目前的楼市大环境下,德阳未来的房价究竟是涨还是跌?影响房价走势的供求关系怎样?产品同质化竞争能否催生品质的升级换代?就这些楼市热点问题,近日新浪乐居走访了协力▪地产营销局局长刘德春。

刘德春

  协力▪地产营销局局长刘德春

  刘总一打开话匣子,就以他一贯的单刀直入风格,直指楼市的要害:

  关于房价:某盘的开盘价是风向标

  德阳的房价走势将以9月29日开盘的绿地新里城为风向标。以绿地新里城项目的地段条件,开发商的品牌优势,被普遍认为是德阳房价托底的楼盘。若开盘价在七千以下或七千二三附送车位,将会引起德阳房价的震荡,导致后续诸多小开发商跟风降价。如果开盘价稳住了七千五左右,可以预期未来德阳的房价也将趋于稳定。

  (我们的采访是在9月28日下午进行的,第二天绿地新里城均价7500的开盘价证实刘总观点的前瞻性那是相当的专业。鉴于之前刘总在接受媒体采访时曾说过“破万这种炸碉堡的任务,目前看只能留给世茂。”上海这两大豪门在刘总眼里,就分别成为德阳楼市托住底线和突破高端的关键先生。)

效果图

  关于需求:有五波购房者相继赶来

  可以把德阳的购房者分为这样五批。第一批以受房价上涨预期影响的刚需为主,在今年上半年已经得到了释放;第二批也就是目前正处在观望期的市民,一旦价格趋于稳定,第二批就会入场;第三批刚需是年底返乡置业的人;第四批则是德阳吸引的外地人才,受益于成德同城化,当前德阳对人才的吸附力日益剧增,而这类人极有可能会选择在德阳置业;第五批是部分选择在德阳养老的人,德阳的基础配套、城市地位、空气环境都达到了一定的水准,相较于成都的高房价、拥挤、雾霾等一系列问题,德阳势必会引流部分养老的人定居德阳。这五批购房者都构成了德阳的购房需求,德阳的房地产热度依然将持续不断。

  关于供应:看得见的手会适时调控

  从消息面看,目前德阳的在售楼盘和可开发地块似乎很多,但近期德阳有不少土地相继流拍,供应在减少,背后有着各种原因。楼市的降温意味着需求的减少,如果供应量太大,势必造成供需失衡,不利于楼市的稳定。相关部门可以在土地拍卖,项目规划,预售手续等环节根据市场形势进行调控,避免楼市大起大落。

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  关于产品:全装房不会成为主流

   同质化竞争一直是德阳楼市为人诟病的一个方面,但德阳楼盘要出现质的改变,必须改变供地规模,目前德阳楼盘的供地面积有限,规模不够,不具备楼盘品质大幅升级的条件。至于部分开发商根据自身项目特点开发的全装房,作为局部卖点还是成功的。但购房者的审美观念在变化,对个性化需求日益明显,而标准化生产的全装房很难满足整体市场的个性需求。从德阳楼市的发展趋势看,全装房不会成为市场的主流。