2018年1~10月德阳主城区商品住房市场报告

2018-11-02 17:13:55|来源:乐居买房|作者:老许侃楼
摘要| 今年1-10月累计成交均价6612元/平方米左右,比去年1-10月累计成交均价4355元/平方米上涨了2257元/平方米,涨幅50%左右,主要原因是从去年底启动至今年7月达到峰值的大幅度涨价拉高了今年房价的总体水平。8月以后房价

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  本报告研究对象为德阳主城区商品住房市场,相关数据来自德阳市住房保障和房屋管理局相关信息平台。对市场数据的分析仅供参考,不作为读者决策的依据。

 

一、量价变化分析

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  2018年1-10月份商品住房累计成交面积82.63万平方米左右,比去年同期75.15万平方米左右增加近7.5万平方米,增幅10%左右;2018年1-10月份成交金额54.6亿左右,比去年同期32.6亿上升68%左右。同比去年同期,成交面积小幅上涨,成交金额大幅提升。从成交量看,市场在量增价涨的变化中,购买力明显提升,需求充分释放。

  今年上半年主城区商品住房延续去年秋季以来的价格上升趋势,从1月份5268元/平方米左右上涨至5月份6488元/㎡左右。成交面积也从1月份8.75万平方米左右逐月(2月份受春节和天数影响回调至6.16万平方米)上升至5月份12.25万平方米。在房市量价齐升的乐观情绪中,地价也在4月底创出1082万元/亩的成交纪录。

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  5月之后,受宏观调控政策和棚改等消息面的影响,价格在6月、7月攀上新高的同时,成交面积逐月下降(最大降幅超过60%),而价格从8月起呈小幅下降趋势。至10月份,成交面积环比略有回升,价格仍呈下行趋势。最高月均价与最低月均价之间相差2635元/平方米左右,价差幅度50%左右。可以说,今年德阳主城区的商品住房交易市场因受政策和周边城市(尤其是成都)市场变化的影响,呈现出跌宕起伏的状态。

  今年1-10月累计成交均价6612元/平方米左右,比去年1-10月累计成交均价4355元/平方米上涨了2257元/平方米,涨幅50%左右,主要原因是从去年底启动至今年7月达到峰值的大幅度涨价拉高了今年房价的总体水平。8月以后房价有小幅回落,但今年全年房价仍将明显高于去年水平。从今年1-10月成交价格走势看,呈现前低中高后略低的波动状态。而从近3个月新房预售备案成交面积和成交价格看,市场处于缩量盘整阶段。所谓“金九银十”只是传说,金秋过后的寒冬将是考验开发商内功的季节。

 

二、供求关系分析

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  从上图可以看出,今年年初德阳主城区商品住房市场供应充足,房价虽有上升趋势,但仍处于低位。从2月份开始,市场供求开始从买方市场转为卖方市场,商品住房备案成交面积显著高于新增供应面积,量价齐升,交易量在5月份达到12.68万平方米的高点。但受到各种政策消息的不利影响,6月份以后成交量节节下滑,至9月份成交量降至4.52万平方米的今年最低点,市场供大于求已成定局。1-10月商品住房新增供应面积为80.4万平方米,10月末累计可售面积为50.79万平方米。按今年最近3个月平均成交面积5.41万平方米计算,德阳主城区商品住房库存去化时间需要9个月左右。

 

三、产品结构分析

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  从今年10月德阳主城区商品住房成交户型面积占比看,100平方米以上的大户型占据绝对优势,占比高达83%,其中120平方米以上的户型占比达50%。而1月份100平方米以上的大户型占比为62%,其中120平方米以上的户型占比为30%。由此可见,改善性需求越来越成为住房购买的绝对主力,而刚需人群的首次置业也倾向一步到位,避免将来换房付出更高的成本。

  但鉴于目前宏观经济形势的不确定性,购房者的收入水平能不能应付高房价大户型带来的债务负担,今年8月24日银行提升购房按揭贷款首付比例的政策已经释放了某种信号。购房者在选择户型面积时,应综合考虑自己的财务状况量力而行。

 

四、库存趋势分析

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  从今年1-10月商品住房月末库存面积变化趋势看,商品住房的总供给一直是充足的,只是受地段、产品类型和房价预期的影响,存在结构性短缺。未来一段时间,德阳主城区的供应相当充足,而需求则相对不足。对购房者和开发商来说,是机会也是挑战。

  站在购房者的角度,谁都不会想到今年的楼市会如此波澜起伏。记得七月中旬,一个朋友急匆匆地把自己市中心的学区房卖了,准备去买天悦湾的临湖高层,临到要下单了又感觉楼市的政策气候变了,怕买在高点上后悔,干脆放弃了。还有个朋友托关系想买中央绿洲,也是生怕抢不到房,整天忧心忡忡。回过头看,都是不理性的行为!不过这也是事后诸葛亮,当时谁又能准确预测市场的变化和价格的趋势呢?楼市作为一个多方博弈的市场,有其不确定性,但祛除投机心理,量力而为选择适合自己的好产品始终是正道。

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  站在开发商的角度,今年上半年量价齐升的喜人局面如果能一直持续就好了。但月盈则亏,并不是所有的项目都能赶上这样的好日子。狂欢过后也并非一地鸡毛,楼市的需求始终是存在的,关键是产品能否适销。在目前楼市回归理性,购房者观望情绪加重,调控政策不松动的条件下,开发商所能做的还是做好产品,并针对目标购房群体,采取灵活的销售策略以应对市场的不确定性。


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